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兆瑞资本副总裁周华:从宏观经济看美元资产配置的必要性
时间:2016-06-06 14:32 来源:亨瑞集团 作者:小林 点击:
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    6月2日晚8点,周华先生的演讲“人民币未来波动率的回归”在“协同沈阳”百余群进行了直播,万余名协同家人在线受益。
 
      从2015年下半年以来,人民币汇率波动的非常剧烈,尤其在兑换美元方面,出现了大幅的贬值。无论是想要移民的客户、想要进行资产对冲的客户,还是海外资产配置的客户,手中的人民币资产都出现了不同程度的缩水。人民币兑美元的汇率未来该怎么走?周华先生对此,有很多话要说……
      人民币现状
      •“811汇改”,中国人民银行宣布完善人民币汇率中间价形成机制,当天人民币兑美元中间价大跌1.8%, 此后三个交易日累计贬值4.45%。
      • 在2015年11月末国际货币基金组织(IMF)宣布人民币加入特别提款权(SDR)货币篮子之后,以及2015年12月 16日美联储宣布加息后,人民币兑美元贬值态势加剧。11月和12月的跌幅分别达1.26%和1.47%。
      这张图从出口的角度反映了人民币对于美元为什么要进行调整。我们都知道,国家对于经济的三架马车是:政府投资、居民消费与进出口。我国是一个以进出口为导向的国家,我们突然会发现中国历来向好的出口行业在2015年的8月份出现了一次大幅的下跌,这意味着人民币的汇率过高,如果想要促进出口人民币必须贬值,从历史的经验来讲人民币如果贬值5%以下对于出口是没有任何促进的,因此人民币贬值的目标范围必须在8%-10%之间,那个阶段人民币有效汇率是在6.2之间,如果按照10%左右的 贬值的话,人民的合理价位应该是在6.8-6.9之间。
      国内投资理财现状
现在来为大家分享我们对国内经济体的看法——中国的经济在未来的3-5年中是一个L型的曲线,也就是说中国为经济在未来的3-5年中很可能是处于底部徘徊。那么我们从国内投资渠道的疲软可以发现,国内市场的反馈并不是特别理想。国内老百姓的投资理财无非三种渠道:理财产品、股票、房地产。
理财产品中又以P2P为首,问题最多。
       2015年P2P网贷行业爆雷的基调,总体来看依然以跑路为最主要形态,全年跑路平  台共计501家,占比超过5成;提现困难的平台共有259家,占比28%;145家平台清盘停业,占比16%;另外有12家平台被经侦介入调查,占比1%.A股由今年6月短短18个交易日暴跌了35%,平台整理后又经历断崖式的下跌。中国股市未完全市场化;波动变化剧烈!
      我国的新房市场进入 21 世纪以后迎来了快速的发展,但从 2009年以后销售增速明显放缓,而新开工面积/销售面积居高不下,行业库存较大。
      血淋淋的真相就这样撕破美好的假象,呈现在我们面前。人民币动荡起伏,P2P弱不禁风,股市波诡云谲,房产就如同一个绚烂的泡沫。无数人惴惴不安,无数人跃跃欲试:我到底怎么才能赚钱?我怎么做才能“抓”住钱?时间会给出答案,而聪明人一眼早早就洞穿:去美国!
      投资美国,能给我们带来什么?
▲全球各大经济体失业率的情况
      在人民币汇率大跌的情况下进行全球资产的配置或者说是汇率的对冲显得尤为重要,我们可以看上面这张图。这张图中的红色部分是美国的失业率,2008年金融危机期间,美国的失业率出现了大幅的上升,也就是说到达了10%左右,但是而后的几年出现了逐年的下跌,到现在为止,美国的失业率整体已经不到5%,反映了美国经济体自我修复的能力非常强。
      与之相反的是那条双曲线,反映的是希腊的失业率情况,希腊是欧洲中比较代表性的国家,希腊现在的失业率已经超过了25%,也就是说,4个人里有1个人失业,反映了欧洲整体的经济情况非常不好,因此,我们可以初步的认为美国是一个非常好的投资地点。
     ▲这张图反映了2014年全球主要央行的货币政策,绿色的部分是进行降息的国家,黄色部分是进行加息的国家,我们会发现进行加息的国家除了巴西之外只有美国,考虑到经济体的影响状况,我们可以粗略的认为全球经济体除了美国之外都在降息区间,只有美国处于加息区间,这种情况我们称之为全球货币政策的周期性的错位,它带来的影响就是全球主要经济体的资金全部会回流美国,所有货币相对于美元的汇率出现一个大幅的下跌。
      为了佐证上述结论,我们选取了2015年全年所有主要货币相对于美元的走势情况,我们会发现,欧元、加元、澳元、日元等主要经济体的货币相对于美元都出现了20%-30%左右的变化。因此,如果你可以提早把手中的货币资产都转换成美元的话,那么在整个2016年你至少有20%-30%左右的收益。
      最好的投资是美国地产
      我们作为一个专业投资机构,选择了投资美国的地产市场。为什么?我们可以看下面这张图。这是美国标准普尔的房价指数,它统计了美国房地产有统计数据以来也就是说1890年开始到2015年的房价的走势的变动情况,精确到了每个月的数据。
美国房价百年走势 ▼
 
      这个曲线规律性或许不是很明显,因此我们把月度数据简化为年度数据得到了下面这张图。我们会发现美国的地产市场的规律性非常明显,在1890年之后大致经历了五个持续时间是十到十五年的周期。而这十到十五年里面或一个五到七年的上升周期和一个三到五年的下行周期来组成。
      通过观察可以发现,美国房价真正开始上涨是在2011年底,到了2012年底的话,全球各大金融机构或是主权基金或是银行的涌入使得美国的土地价值出现了上涨,因此,我们把2012年底这种土地价格和房产价格同时出现上涨的这种情况定义为新一轮美国地产周期的起点,如果按照历史周期率来看的话,美国地产市场我们一个基础观点是在2020年之前是相对安全的。
美国地产市场到2008年金融危机之后的走势 ▼
      所以,现在去美国进行地产投资仍然有四到五年的上升周期可以去享受。而且,由于美国地产市场的框架是完善和成熟的,它的风险也更加低。
      下面这张图是美国地产开发的一般流程,我们会发现,美国的土地是私有制,与中国公有制大不相同,在整个地产开发过程中,专业性和差异性非常大,如果我们想去美国买房或者某些企业想去投资,一定要选择当地有影响力或者熟悉当地市场的本土合作伙伴,比如万达,绿地,这两家机构在美国进行地产开发,都选择了非常专业的机构,亨瑞可以连接美国和中国沟通的桥梁,因此,给大家的建议,美国的地产和投资更具有专业性,安全系数更强一些。
      下面这张图可以辅助说明:为什么我们说去美国地产开发可以获得比别人更高的收益率。
      下面这个图反应了两种情况,一般的地产开发,收益率实际上每年只有15%-20%,资本结构是60%银行贷款,40%自己的钱。但是如果在这笔钱里可以加入EB5,它会处于股权和第一顺位,就是银行贷款之间,会呈现一个夹层贷款,自己的钱会从40%降20%,同时压缩到银行贷款50%以下,银行贷款50%以下的重要意义是银行出钱少,所承担的风险就低,银行贷款利息上会有一定的议价空间,这样可以使项目开发成本大大降低,通过这种方法,可以使项目的收益率提高十个点。
      如何对地产位置进行选择?
      我们可以举例说明。比如下面这张图。这是美国东部波士顿这个城市的一个市区的卫星途径,白色的部分标出的是CBD的一个情况,我们所选择的一个项目是左下角红色部分:波士顿海港广场。从地理位置上来讲,它离CBD特别近,走路一百米左右,这块地上周围有两个地铁口,坐地铁十分钟到麻省理工学院,十五分钟到哈佛。我们现在发现有一个趋势,不论是出国游玩还是定居,越来越多的人群开始选择在波士顿,因为现在的家长家长越来越重视子女教育,而波士顿拥有美国东部最好的教育资源,比如说除了哈佛、MIT这种世界最知名的学府之外,它拥有从幼儿园到高中的一整套非常完善的私立学校体系,也就是说,学生在这种地区上学可以得到世界上最好的教育。
 
 
   同时这个项目距离波士顿机场特别近,在下飞机后打车不堵车的情况下,十分钟就能到,交通十分便利。
 
      上面这张图是整个项目的区位图,它实际上被分割成了二十几个地块,原来的土地所有者是大家非常熟悉的一家国际投行摩根士丹利(Morgan Stanley),它把这二十几个地块的话都分别卖给了不同机构,我们所拿的地块在右下角黄色部分,大概是7.9亿美元,全部是由亨瑞集团来完成的。上面的红色部分实际上大家会看到两个非常熟悉的国内机构——中国人寿和中国平安,他们在2015年四月份收购了这个地块和美国最大的地产开发商开发了一个项目,我们都知道中国保险机构的钱是非常不能承受风险的,他们的风控是非常严格的,这是他们在美国第一个开发项目。
      保险机构为什么对这个地块这么看好?他们对这个地块做出了自己的一个估价,比如说他们对于自己这个地块未来建设出来的这种可售性的公寓,那估值就是两千美元一平尺,换算成人民币大概是十五万人民币一平米,而我们的地块就在它的下面,十几米的距离,我们的地块定价是1750美元一平尺,相当于不到十二万人民币一平。当然,由于这个地块有中国人寿和平安这样的大型机构,也有普华永道,还有像美国通用电器这种非常知名机构的进驻。
      上面这则新闻,就是今年早些时候,华尔街日报报出来的。你会发现这个地区未来房屋的购买人群是美国白人中的精英群体,这个地块实际上具有非常高的稀缺价值。这是为什么说我们在这个地块左右的在美国的最大的一个开发类项目。今年九月份推出之后,我们预计,每年税后收益是在百分之二十五以上。
因此,大家通过上面的讲解会发现,在中国国内投资渠道匮乏,经济下行的状态之下,适时地进行一些全球的资产配置实际上是非常明智的。而美国作为世界上第一大经济体,目前也是最活跃的一个经济体,它成熟的市场控价、严格的法律法规体系都使得它的资源有非常好的投资价值。
      如何进行投资?
      大家认为亨瑞是一家移民公司,但是大家不知道亨瑞实际上是2013年已经在美国开始布局地产开发和地产基金。也就是说我们,通过之前的投资移民项目渐渐地掌握了美国地产开发的规律性,同时也培养了一个国际化的团队——兆瑞资本就是应运而生,它的一个服务对象是有兴趣进行全球资产配置,尤其是在美国进行地产配置的一些客户。所谓的高净值人群也就是通常意义上的有钱人,他们在国内投资渠道用的非常全面,但是他们仍然会把自己财产中的百分之三十到四十左右配置到海外去,因为他们知道海外市场的框架更加严密,安全性更强。
      在这里要着重跟大家讲一下EB5美国投资移民,投资人在美国境内投资50万美元以上到移民核准成立的目标就业区设立或投资企业,即可获绿卡。
 
 
(责任编辑:小林)
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