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周华:对冲国内资产泡沫有妙策
时间:2016-05-27 15:20 来源:未知 作者:小林 点击:
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5月15日,由GIS全球投资峰会组委会主办的2016中美投资之骆家辉大使零距离交流会在北京召开。兆瑞资本副总裁周华发表了题为《对冲国内资产泡沫,企业家个人资产掌控及全球资产配置》的主题演讲。他的演讲围绕着人民币贬值、美元资产配置、P2P理财、中国股市的地狱与风险、地产市场现状、兆瑞资本对冲资产泡沫等话题。

 

兆瑞资本副总裁周华

下面是演讲文字摘选:

成立兆瑞资本的背景

兆瑞资本是亨瑞集团的全资子公司,主要负责海外地产投资和海外基金配置。中国高净值人群有一个资产国际化的浪潮,我们的一个任务就是帮助国内高净值人群或者金融机构选择合适的投资地点,并且使他们在海外的资产配置安全、保值增值。

2014年开始做这项业务,是缘于对海外资产、海外市场的一个基本判断。先看看动荡的人民币汇率,因为做海外资产的高净值人群,首先考虑的往往是汇率波动的风险。在诸多的海外投资地中,美国以其稳定的经济环境、完善的法律和商务框体系受到诸多海外人士的青睐。

人民币对美元的走势成为了很多人关心的问题。纵观2015年全年的走势会发现2015年人民币对于美元有两次大跌:第一次主要是央行决定调整人民币的中间价格,在11月份和12月份又进行了两次大跌,11月份大跌原因很简单,人民币加入了SDR成为了和美元、欧元一样的国际货币。那么成为国际货币之后的一项重要的责任就是央行尽量减少对于人民币汇率的操控,12月份又进行了一次大跌,那这次大跌的原因更明显—美国12月14号进行了加息,使得诸多资本流入美国,相应的其他货币出现了剧烈的下跌。

金融机构的报告对于美元货率给出的一个波动区间在于6.8—7.2,6.8是国内中信政券给出的最保守的,7.2是美银给出的最激进的一个估计。所以说我们觉得人民币在2016年的波动区间应该是在这个区间之内。其他货币如欧元、加元、澳元、日元相对于美元在2015年出现了剧烈的贬值。

海外资产配置

越来越多的国内人群或国内机构开始考虑海外资产配置,这是因为国内的资产荒。因为国内的高净值人群除了生意之外,投资渠道无非三种,金融产品、不动产和股票。在这三种渠道在2015年多多少少都出现了一些问题,比如闹的沸沸扬扬的P2P事件,我们看到的只是沧海一粟。回到股市,2015年的股市可以说是跌宕起伏,上半年大家都非常开心,下半年出现了两次大跌,第一次因为股指期货的退出,很多境内外经营机构联手做空期指,使这次非理性下跌发生;第二次下跌是2016年初熔断机制的推出,这也反映了我国的资本市场在现行情况下还有很多不成熟。

地产:2015年国内地产市场出现了非常大的分化,一线城市房价爆涨,二线的零星省会城会城市涨价,三四线城市价格出现了下跌。一些比较聪明的资本开始转向海外市场,2016年第一季度海外中国的海外投资量超过了一千亿美元,已经是达到了去年全年的总量,而这一千亿美元里面大概有三分之一是海外地产。

海外投资实际上已经是第四波浪潮,前三波浪潮分别是中国的闲资、大型的金融机构和大型的开发商,而第四波浪潮的主要人群是中小企业主、金融机构和一些高净值人群。高净值人群的投资越来越趋向多元化,比如,移民之后购置房产,马上要进行海外资产配制,孩子入学,老人养老,包括一些遗产的家族信托。高净值人群对于海外资产配置越来越青睐,投资地除香港之外,美国是第一大投资市场。

2012年底美国的土地价值出现了上升,我们把这种资产价值和土地价值出现双升的局面定义为美国新一轮地产周期的起点,也就是说2012年是美国新一轮地产周期的起点,如果按照历史周期率来讲,美国的地产市场在2020年之前是相对安全的,也就是说这是一个投资的角度,因为我们做投资只能赚不能亏,要把所有的风险控制到最小。

所以说现在大家去美国投资肯定不是最好,或者说不是最低的时候,但是我们仍然有几年的上升周期可以选择。如果你考虑资产配置,考虑的是保值,也就是说抗风险,那我们推荐纽约和旧金山,因为这两个城市房价已经超过了之前金融危机的高点,也就是说他反弹的非常迅速,增长的也非常迅速,但是它的上升空间不是很大。如果你考虑是增值的目的,那么西雅图洛杉矶和波士顿这几个城市的房产具有非常大的投资价值。

助力中国企业赴美投资

美国地产开发每一个环节都有非常细致的规定和要求,而中国很多地产开发商到了美国之后遇到的最大的一个问题是水土不服,他们不清晰美国地产开发流程,在美国做地产开发必须按照正规的流程去走,而不能简简单单和政府搞好关系,同时还有很多税务和法律的陷阱,他们不了解。因此国内地产开发商交了不少学费。

如果想去美国投资地产开发,一定要找到一个在当地非常优质的合作伙伴,同时寻找一个可以连接两国之间的桥梁。因为美国的地产市场有一百多年的历史,实际上已经不存在暴利的土壤。举个例子,做一线城市核心地带的地标性建筑,比较顺利的情况,一年的税前收益率大概在15—20%之间,如果刨除到税的因素大致在10%—15%之间,这是一般的融资架构。如果我们想把这个收益率做高,或者说由我们招来做的话,我们会把EB-5作为夹层贷款放进去,也就是通常意义上的加杠杆。也就是说我们可以使得优先贷款和夹层贷款这一部贷款的比例在整个项目中占到80%—85%左右,股权投资少于20%,同时提高收益杠杆;而且EB-5夹层的成本低于5%,这样做下来税前收益大概在25%—30%左右,税后也能到20%左右,这是一个非常明显的技巧

我们做的所有的项目一定是一线城市核心地带的地标性建筑。未来我们会给国内有志进行海外配置的客户提供一篮子服务:会根据您的资产状况、风险偏好、家庭状况提供家族信托类的服务,它的主要作用是风险隔离、继承安排、财产保密和税务筹划。

很多国内的家族已经做了家族办公室,通过离岸架构把资产分配到全球的各个地方,进行合理的配置,保证资产的安全性。它不同于国内投融资的信托,其主要实现的是避债、避税的目的,保护财产的保全。

(责任编辑:小林)
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